借地借家法第２８条の家主から契約解除する場合の正当事由
令和４年に事実上、「判例変更」されました。
この判例を知っているか知らないかで大違いです。
建物の「老朽化」や「耐震性の不足」を理由として、家主側からの契約解除が認められやすくなりました。これは、画期的ですね。だって、これだけ空き家が増え続けているわけですから、その場所に居座り続ける理由はないですよね。
「老朽化／耐震性の不足」それ自体が自動的に正当事由になるわけではない一方で、建替え・安全確保の必要性（耐震不足を含む）を具体的に立証でき、立退料等で補完できると、賃貸人側の解約申入れ（更新拒絶）や明渡しが正当事由として認められた裁判例は複数あります。
正当事由で「老朽化／耐震性」が効くときの整理（借地借家法28条）
裁判所は典型的に、次を総合考慮します。
- 建物の老朽化の程度（劣化状況・設備の旧式化・維持管理の限界）
- 耐震性能の不足（旧耐震、診断結果、補強の可否・費用対効果、安全性）
- 建替えの必要性・合理性（防火地域、不燃化要請、行政指導、建物用途との関係等）
- 賃借人側の事情（居住・営業の必要性、代替物件の確保困難性など）
- **立退料（移転補償）**による補完
この枠組み自体は実務で一般的に共有されています。
肯定例（老朽化を「積極事情」として正当事由を補強し、立退料とセットで認容）
1) 老朽化＋建替えの合理性＋立退料で正当事由を認めた例（RETIO掲載事例）
RETIO（不動産適正取引推進機構の事例集）に、築後45年で老朽化したアパートについて、賃貸人の解約申入れを、立退料（100万円）で補完して認容した事例が掲載されています。
→「老朽化だけでは弱いが、建替えの必要性等と立退料で総合評価して認める」典型パターンです。
2) 老朽化を正当事由の“積極事情”と位置づけ、建替え（不燃化等）必要性も評価した例（RETIO PDF）
RETIOの別の解説PDFでは、木造2階建てで築30年以上の経年劣化について「建替え検討に合理性」があることを正当事由の積極事情として挙げ、さらに不燃化建物への建替えの必要性なども論じています。
重要：耐震性・老朽化でも「否定例」も多い（立証が弱いと負けます）
ご質問に直結する注意点として、“古い・旧耐震”だけでは足りないことが多いです。
たとえば、老朽化を主張しても、倒壊危険や緊急性、専門的根拠が弱いとして正当事由を否定する方向の紹介（東京地裁の事例紹介など）もあります。
実務で「認められやすい」立証セット（チェックリスト）
耐震性・老朽化を理由に賃貸人側から進めるなら、裁判で強いのはこの組合せです。
- 耐震診断結果（Is値など）／構造計算・専門家意見書
- 修繕・補強の見積（補強より建替えが合理的である根拠）
- 具体的な危険・支障（漏水、腐食、配管、電気容量、避難安全、是正勧告等）
- 建替え計画の具体性（計画図、資金計画、工程）
- 立退料の相場根拠（移転費、営業補償、差額賃料、造作等）
※家主様は、立ち退きは無理だと･･･諦めずに、お気軽にご相談してください。
令和４年に事実上、「判例変更」されました。
この判例を知っているか知らないかで大違いです。
建物の「老朽化」や「耐震性の不足」を理由として、家主側からの契約解除が認められやすくなりました。これは、画期的ですね。だって、これだけ空き家が増え続けているわけですから、その場所に居座り続ける理由はないですよね。
「老朽化／耐震性の不足」それ自体が自動的に正当事由になるわけではない一方で、建替え・安全確保の必要性（耐震不足を含む）を具体的に立証でき、立退料等で補完できると、賃貸人側の解約申入れ（更新拒絶）や明渡しが正当事由として認められた裁判例は複数あります。
正当事由で「老朽化／耐震性」が効くときの整理（借地借家法28条）
裁判所は典型的に、次を総合考慮します。
- 建物の老朽化の程度（劣化状況・設備の旧式化・維持管理の限界）
- 耐震性能の不足（旧耐震、診断結果、補強の可否・費用対効果、安全性）
- 建替えの必要性・合理性（防火地域、不燃化要請、行政指導、建物用途との関係等）
- 賃借人側の事情（居住・営業の必要性、代替物件の確保困難性など）
- **立退料（移転補償）**による補完
この枠組み自体は実務で一般的に共有されています。
肯定例（老朽化を「積極事情」として正当事由を補強し、立退料とセットで認容）
1) 老朽化＋建替えの合理性＋立退料で正当事由を認めた例（RETIO掲載事例）
RETIO（不動産適正取引推進機構の事例集）に、築後45年で老朽化したアパートについて、賃貸人の解約申入れを、立退料（100万円）で補完して認容した事例が掲載されています。
→「老朽化だけでは弱いが、建替えの必要性等と立退料で総合評価して認める」典型パターンです。
2) 老朽化を正当事由の“積極事情”と位置づけ、建替え（不燃化等）必要性も評価した例（RETIO PDF）
RETIOの別の解説PDFでは、木造2階建てで築30年以上の経年劣化について「建替え検討に合理性」があることを正当事由の積極事情として挙げ、さらに不燃化建物への建替えの必要性なども論じています。
重要：耐震性・老朽化でも「否定例」も多い（立証が弱いと負けます）
ご質問に直結する注意点として、“古い・旧耐震”だけでは足りないことが多いです。
たとえば、老朽化を主張しても、倒壊危険や緊急性、専門的根拠が弱いとして正当事由を否定する方向の紹介（東京地裁の事例紹介など）もあります。
実務で「認められやすい」立証セット（チェックリスト）
耐震性・老朽化を理由に賃貸人側から進めるなら、裁判で強いのはこの組合せです。
- 耐震診断結果（Is値など）／構造計算・専門家意見書
- 修繕・補強の見積（補強より建替えが合理的である根拠）
- 具体的な危険・支障（漏水、腐食、配管、電気容量、避難安全、是正勧告等）
- 建替え計画の具体性（計画図、資金計画、工程）
- 立退料の相場根拠（移転費、営業補償、差額賃料、造作等）
※家主様は、立ち退きは無理だと･･･諦めずに、お気軽にご相談してください。