AKY行政書士事務所

不動産売買取引についてご相談です。

私は、中古住宅を購入し、１階をパン屋、２階を自宅として使用しようとするのが契約の目的でした。

都市計画上の用途地域は第二種低層住居専用地域で、重要事項説明と売買契約をおこなった宅建業者・宅建士からは特に問題なしと説明を受けました。

ところが、引き渡しを得て改装工事が終了し、行政に営業許可申請を提出したところ、不許可となりました。理由は、パン焼き機そのもの電力の出力は１キロワット以上必要とのことですが、第二種低層重要専用地域はそもそも電力の出力の上限は０．７５キロワットであり、パン屋を営むことができてもパンを焼くことができないとの理由で営業不許可となりました。

私は宅建業者・宅建士にパン屋を運営する際に、当然パンを焼くことを伝えていたため、これは宅建業者・宅建士の重要事項説明ミスと調査不足によるものが起因しているためその損害賠償を求めていきたいとおもいますが、どうでしょうか。

このような場合、宅建士が重要事項説明の際に、都市計画法上の用途地域や電力の出力に関する制限を調査し、正確に説明することが義務付けられています。

したがって、宅建士がその義務を怠ったことにより、貴方が営業許可を得られなかったとすれば、宅建士に対して損害賠償を請求することができる可能性があります。ただし、損害賠償を請求するには、以下の条件を満たす必要があります。

– 宅建士が重要事項説明の際に、貴方がパン屋を営むことを伝えていたこと

– 宅建士が都市計画法上の用途地域や電力の出力に関する制限を調査しなかったこと、または調査したにもかかわらず誤った説明をしたこと

– 貴方が営業許可を得られなかったことにより、具体的な損害が発生したこと（例えば、改装工事費用、営業損失、契約解除費用など）

これらの条件を証明するためには、重要事項説明書や売買契約書、営業許可申請書や不許可通知書、損害の算定書などの書類が必要になります。また、宅建士との交渉や訴訟には、専門的な知識や経験が必要になるため、弁護士や行政書士などの専門家に相談することをお勧めします。

不動産売買取引は、複雑で高額な契約ですので、トラブルが発生した場合は、早めに適切な対処をすることが大切です。貴方の権利を守るために、ぜひ専門家の助言を受けてください。私は、貴方の事情に寄り添い、最善の解決策を見つけるお手伝いをいたします。

ちなみに、本件は宅建業法第３５条１項違反となり、民事上の損害賠償だけでなく、行政処分の対象にもなり得ます。

具体的には、先に行政書士が、監督官庁（国土交通大臣または都道府県知事）)に対して「行政処分を求める申出書」を提出し、行政処分もしくは行政指導がおこなわれた後で、弁護士が民事上の損害賠償を求めるのがベストだとおもいます。

このような事案は自分だけで解決するすることは不可能です。

どうぞお気軽にお問い合わせください。😊